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[买房卖房] 在澳洲:买房还是租房, 哪个划算?请版主加精让大家都看下

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tonyjing 发表于 2009-1-8 23:57:08 | 显示全部楼层 |阅读模式
百事淘代购神器
这是我在朋友的space上看来的,不知道原作者是谁。我自己是买了房子的,而且还准备再买。但是这里面的很多观点我还是同意的,在周围一片应该买房的呼声当中,听一点不同的声音可以帮我们更理性的考虑问题,并不是每个人都适合做同一件事情。

下面是正文了。

买房还是租房?这是一个问题!对于嗜房如命的中国人来说,这又是个让人心力交瘁的问题。


推出这个话题,是希望在澳洲各大城市房价疯长,租金高涨的情况下,提供给毕业后的留学生一些客观的信息,帮助大家看清楚租房和买房的各自的利弊。这些信息不同于房产中介公司或投资公司的豪言壮语,也不同于统计学上枯燥的数字。我将用民众看的懂的方式,让大家一起算算这笔帐!


一个澳洲人基本上一生会住过10套房子,有7套是在成年之后离开父母居住的。这7套房子是租的还是自己买的?如果有自己买的,也有租的,那哪一种更合算呢?


买房这件事情要从两个方面看,一是心理需求,二是经济价值。我们简单分析一下心理需求,然后抛开心理需求,详细的算算经济价值的帐,看看哪个更合算,而政府又可以作些什么来解决这个问题。


从心理上来说,中国人有个传统,要买房,有房有面子。所以在中国多贵都得买房子,买新房子好房子,多苦多累作房奴都可以,就是得有房子。据统计,中国现在城市住房产权自有率是82%左右,相比之下,美国城市住房产权自有率是68%,英国是56%,欧洲其他国家是30%到50%之间不等。中国人买房的大大多于其他国家。嗜房如命的心态到了澳洲,也是一样。大部分家庭为了能在澳洲买套自己的房子,拼命工作,俭衣缩食。


同样的,澳洲人自己也在为买房租房烦恼。过去的130年中,自有房率在45%到75%之间变化,目前是保持在69%。据分析,自有房屋的比例一般不会超过75%,因为年轻人独立了,总是出去租房子不和父母住;人老了,就卖了房子住老人院;还有些人是公司或学校提供住所。所以想家家都自己买房是没有必要的。


的确,买房能带来心理上的安全感、满足感。但当房贷的压力超过拥有房屋的快乐,当投资房的租金回报远远小于存款获得的利息时,我们是不是放下买房的担子,享享租房的轻松和银行存款带来的安逸?


买房和租房是看经济环境的,随着房价和租金的变化理智的选择较优的方式,就如房价低时买房,太高了就租房,要随形势而变。那用数学来算算吧。


国际上一般用租售比(即房屋售价与月租金之比)来衡量住房的投资价值。房价/月租金的正常范围应该在100至230之间。这个比值意味着,如果把房子按目前的市场租金出租,100个月至230个月(大致相当9年至20年)内能收回购房款,买房就是合算的。如果回收期长于这个时间,租房就更加划得来。


举例计算一下:


悉尼Ashfield一套38万的unit,周租金350元,月租金即为350×4=1400,房价380000除以月租金1400等于271,显然租房比买房合算。


而从投资者的角度来说,租金太低,年收益还不如银行存款。 38万存银行,目前利率以6.5%计算,年利息收益为$24700,而全年满租的租金毛利是350×52周=$18200,之后还得扣去物业管理费,垃圾费,水费,房屋维护费等开支。


回头看看中国,在深圳福田区万科金色家园,一套88平方米的房子叫卖价100万元,同样面积的住房月租金为3500元。如果租售成交价均不变,租售比为1:285。显然租房比买房合算。


房价和租金收益是要在一定比例范围之内的。目前,中国和澳洲的房价都脱离了租金,独自飞涨,在这样的状况下,租房就合算。当然,房价不能脱离租金独自飞涨,始终要回到比例范围之内,否则谁还要作房产投资呢?


看到这里,有的朋友会提出疑问了,房产投资失利,可以作负扣税,7-8年以后房子涨了,就都回来了。真的是这样吗?

国际上用租售比(即房屋售价与月租金之比)来衡量住房的投资价值。房价/月租金的正常范围应该在100至230之间。这个比值意味着,如果把房子按目前的市场租金出租,100个月至230个月(大致相当9年至 20年)内能收回购房款,买房就是合算的。如果回收期长于这个时间,租房就更加划得来。


有的朋友会提出疑问了,房产投资失利,可以作负扣税,7-8年以后房子涨了,就都回来了。真的是这样吗?


现在请大家准备好计算器,算算这笔帐。因为算出来的结果会让你完全不敢相信!


先看看买房:2007年澳洲全国平均House价格为$47万5,我们就以该价格购入一套,首付10%,就是4万7千五。贷款42万7千5,15年还清(为了节省利息)。假设15年内年通胀率平均为4%,贷款利息平均为9%(目前是8.5%左右,根据澳洲目前经济高速发展的状况,2001年至06年的低息状况不太可能出现,如果年底央行涨息,贷款利息就还会高)。


计算:买一套475000的房子,还款期限15年

       首付10%: 47500

       贷款额: 427500

       贷款利息: 286500

————————————————————

                        761500


但是,15年里还有“隐形”的开支不能忘记求求房屋需要保养,税费不能不交。所以澳洲的男人都要会DIY,自己除草修房子。根据澳洲统计局ABS公布的数据,一个家庭每年花费在房屋保养上的时间,按照相应的家庭平均小时收入计算,大约是$18100,材料费平均为$1290。在15年的时间里,厨房厕所难免要重新装修,墙壁也要粉刷,平均开支为每户$11600(15年总计)。其他的费用有垃圾费,地税,房屋保险(不包括财产)等,15年大约要付出 $22500。


这样总共的“隐形”开销加起来是:(18100+1290)×15+11600+22500=324950。假设中国人比较爱护房子,我们在房屋装修保养上的花费打个8折,最后一项税费是不能变的,总共也要支出264460。


因此,要拥有一套自己的房子并还清贷款,15年的开销总计需要761500+264460=102,5960

这个价格是以今天的货币价值计算的,未加上通胀,我们取个整数103万。 15年后,就是2022年,地点不变,房子大小不变,预期的房屋价格是123万。也就是说,你的房子47万5买的,15年后房子增值了,变成了123万。


现在卖掉,看看能赚多少钱? 123万-103万=20万。由于是自住房,增值部分不交税,但是要扣除房屋转让的税费,卖家出房价的3%,大约是36900,其他的律师费中介费广告费等杂项就不计了。这样净收益大约只有16万,你满意吗?我们和同期租房的人做个比较。


租房:47万5的House,租金大约是每周400元,全年要付21375。


按15年平均计算,每年租金涨4%。这样15年的开销是:427975(和买房人的贷款额相当)。


42万多的租金也是比不小的数目了!但是别忘了,我们还有首付款47500,我们把它进行投资。


从长远的角度来看,股票总是涨的,50年前购买了麦当劳股票的人,现在真的是百万富翁了。另一种方法是放进养老金的账户,让它增值。根据15年股票指数的涨幅,和养老金投资的普遍收益,我们设定收益率为14.3%。再把还银行贷款利息的286500也进行投资,15年后,它的投资总价值将达到140, 2400。


2022年时,我们套现,扣去税收后剩下119,2040,减去租房花的钱427975,收益是764065。76万的收益,是不是比16万多很多?


别忘了买房人15年中的的隐形开支26万,如果把这笔钱也进行投资,我们将获得额外97万的投资收益,扣税收后剩下83万。加上之前首付款和贷款利息投资的总和,15年后,租房的人会有159万的资产存在银行。


现在,15年的时间过去了,买房人和租房人都有了投资回报,买房的卖了房子要再买,123万卖的,还得123万买。租房的有159万的钱,买了123万的房还有36万的存款,继续投资,或者继续租房,反正都是有个地方住。


好了,不用我再算下去。大家已经看出结果了。


过去人们说,租房是把租金扔到水里,现在我们要说把钱还房贷才是扔到水里了。还房屋贷款某种意义上更像是强迫储蓄,对于不重视积蓄西方人是有效的方式。而积极存钱的中国人,则应学会正确的投资,把钱花在刀刃上,让生活品质不降低的同时,能有好的投资收益。


这节的计算,估计很多朋友会有异议,但是,总归一句话,在其他投资途径的收益好于房产投资时,完全可以作其他投资。


把这些帐算算,心里有数,买房租房时自己知道自己的状况更适合哪一种。当然对于富裕的千万人民币身家的朋友是可以想买什么买什么的。

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正好今天有个朋友打电话给我,他已经毕业一年,有年薪40k的工作。最近他买了一套50w的apartment. 首付10%,大约5万。新房一天没有住就租了出去。他说扣除了租金,和年底可以退税的benefit,只相当于一个星期多支出不到300(但是我没问贷款期和利率)
他买了房子后,觉得压力也挺大的,准备跳槽去卖房子了。说commision高。不过我不知道他到底贷款了多长时间。也许20,30年的。

刚工作就买房子的,大有人在。只有有首付,澳州政府对首次买房的low interest+买房补贴。应该不难。再说如果可以两个人一起还,应该不是难事。

政府的那点补贴,杯水车薪而已。

现在澳洲的房地产市场快跟国内的有一搏了,万一哪天housing bubble突然破了,那可就哭都找不着调了。所以如果没有足够的经济实力,还是别冒险买房,毕竟年薪40K的人抗风险能力很差,稍有点风吹草动就可能陷入个人的“金融危机”。

个人认为,如果真的迫于家庭或者女朋友的感情因数要买房,3个睡房以上的那种,年薪60K是底线,尤其是在大城市。

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反观上海的房价市场:

国际上公认的租售比合理区间为1:150-1:230,相当于年回报率为8%-5.22%。而目前上海的年回报率在3%左右,从这一点上考虑,上海的房价应当跌一半。

这样,租房合算还是买房合算,就是一目了然的了。买房是聪明还是愚蠢,也是比较明显的了。

可是还是有这么多人在房价这么高,租金这么低的情况之下选择买房,不少人简直到了不顾一切的地步。主要还是中国人从长期的农业社会传下来的小农的思想观念:一定要有房子。好象是黑格尔,要么是萨特,不管是谁原创的,现在就当是我说的吧:“存在即合理”。这种情绪化,而不是考虑成本的观念,体现在房价上,就是房价泡沫化了。

毛泽东说:真理总掌握在少数人手里。在投资这件事上,往往也是少数人选择了正确的做法。买房不管是出于自住还是投机的目的,都是一种买入行为。当大多数人选择一种做法(买房)的时候,最好考虑考虑是不是选择另一种做法(租房)。

起码租房有如下好处:

  1、不用一次性付出大笔现金,或付出大量首付,长期还贷款;

  2、租金支出比较少;

  3、当有合适的工作机会,或是工作单位搬家,可以方便地搬家。说走咱就走,天上的星星参半斗;

  4、目前房价这么高,必然有较大幅度的下跌,而租房的话,这种风险是由房东来承担的;

  5、当利率上涨,每月还贷会不断增加,这也是由房东来承提了。租房就回避了这种风险。

  6、只有租房,才会有一定的资金来创业,也能避免对父母的最大也是最后一次的经济剥削;

  7、目前有统计,98%有房贷的人有心理障碍,选择租房也避免了这种心理压力;

  8、目前房市是典型的卖方市场,有面积减少,或是公摊面积增加、买的房产可能已经被抵押、期房不能按期交房等无数风险与陷阱,租房不必面临所有这些风险。

  9、如有高收益的投资渠道,通过租房,可以把资金投到高收益的投资品种上去,取得远高于租房支出的收益。
快乐开心果 发表于 2015-6-8 13:35:41 | 显示全部楼层
现在的情况作为投资要考虑一下,自住另外租出去收点月租金补贴,在现有资金条件可以的情况下,购买还是比较合适的。这是本人的建设,每个人的情况不一样,有些事情还需要自己考虑清楚。
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快乐开心果 发表于 2015-6-8 13:20:55 | 显示全部楼层
如果经济条件可以的话,本人建议还是购买房子,现在的房价每年在往上走,租房的租金也不少,先购买小点的,今后有能力再考虑大的。
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快乐开心果 发表于 2015-6-8 13:36:25 | 显示全部楼层
这里再强调一下,这是本人的建设,每个人的情况不一样,有些事情还需要自己考虑清楚出手。
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neozheng 发表于 2009-1-9 08:52:27 | 显示全部楼层
文章还不错,不过里面有些数据不对,
比如现在的利率是6.2,而不是文章里面说的8点多。
而且ASHFIELD的两室的房子也不会只有350多租金这么低。

估计他说的所谓的统计,都是自己给的,哈哈。

不过ANYWAY,帮你加亮几天。
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 楼主| tonyjing 发表于 2009-1-11 09:24:03 | 显示全部楼层
这是早一阵子的行情了,我觉得重要的不是看计算结果,是一个思路的问题。买房子是一个跨度几十年的事情,不能看一时的利率和租金,如果金融风暴不来,无论房租怎么涨都只不过抵消利率上面的损失,而现在金融风暴来了,固然这一块看起来有了变化,对房价的预期也是急转直下的,这又怎么算呢?

反正是多个角度看问题,总好过只听某一个声音。我是买房的,所以我也知道买房子是一种怎么样的负担,很多之前没经历过没想象过的问题都来了。并不是可以单纯的想,只要买房子就会发地产财的。这条路不适合我们当中的很多人。
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f.evan 发表于 2009-1-12 13:04:38 | 显示全部楼层
thank you so much!
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neozheng 发表于 2009-1-12 13:52:53 | 显示全部楼层
没错,投资或者自住,都需要谨慎考虑,不过你这一篇文章没有提到房子升值给人们带来的利益,也是不对的。

可以看的出来,他是在极力的向人们兜售炒股票的收益如何如何大,但是却刻意的隐藏了炒股比购房投资的风险来的大的客观事实。

不过我倒是觉得,既然现在租金要来的比付的利息高,那么为什么不买房子呢?难道喜欢住别人的房子而付更高的支出么?哈哈。
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highnfar 发表于 2009-1-12 14:42:49 | 显示全部楼层
同意作者的观点 用买房的钱去炒汇 年利可以达到20%
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尖尖胖 发表于 2009-1-12 14:45:23 | 显示全部楼层
现在金融这么不景气,有点钱还是买房比较好,风险低.
至少自己住着呢,不涨就不卖!!
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neozheng 发表于 2009-1-14 11:35:33 | 显示全部楼层
没有错,经济不景气,都会带给股市,汇市,期货市场一定的不稳定因素,而不是只有房地产。
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liuweiqw 发表于 2009-1-14 19:33:27 | 显示全部楼层
目前房价这么高,必然有较大幅度的下跌,而租房的话,这种风险是由房东来承担的;

资金充裕的话可以买房,不充裕的人千万要慎重考虑
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wwwunai 发表于 2009-1-15 13:20:47 | 显示全部楼层
看来就是金融危机,大家对买房的热情不减!我觉得还是多观望观望比较好
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物尽其用 发表于 2009-1-17 21:21:11 | 显示全部楼层
政府的那点补贴,杯水车薪而已。
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bobojelly 发表于 2009-1-24 12:35:40 | 显示全部楼层
文章写得不错,开拓一点思路。
确实人人都想要自己的房子,但是租房未必不是一种好的选择。
现在时期觉得租房更轻松,因为看空房产市场。等几年资金充足,经济复苏再买也不迟。
所以自己固有的一定要买房的观念要打破改变下
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Jenny_Ji 发表于 2009-1-28 23:37:19 | 显示全部楼层
看来还是租房好,可是,这个买房情结是怎么也抹不去的,如果可以有合适的投资,比如炒澳币,应该也是不错的选择啊。
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yj66306 发表于 2010-1-17 22:10:54 | 显示全部楼层
可是还是有这么多人在房价这么高,租金这么低的情况之下选择买房,不少人简直到了不顾一切的地步。主要还是中国人从长期的农业社会传下来的小农的思想观念:一定要有房子。
-----------说得太好了。
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九十里蔚蓝 发表于 2010-2-23 16:21:49 | 显示全部楼层
可是还是有这么多人在房价这么高,租金这么低的情况之下选择买房,不少人简直到了不顾一切的地步。
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很不理解这个“房价这么高,租金这么低”的定论是哪里来的。
租金通常是房子市价的5%,这是澳洲很多数据统计公司都能告诉你的fact。
当然,如果你想买的是豪宅,而租的却是廉价学生公寓的话,那当然是房价高、租金底了。
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erinneptune 发表于 2010-3-3 10:50:35 | 显示全部楼层
我想買房租房還是要看個人的能力
房價便宜買一間會比較划
相反的話  租房回划一點
但是總不能租一輩子的房吧
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n4spd 发表于 2010-3-3 16:54:52 | 显示全部楼层
没有考虑房产的升值潜力。我去年还是租,现在买的,利息比租金低,而且是自己的。连房子都没有供出来,就进行其他高风险投资我不认同。
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n4spd 发表于 2010-3-3 16:56:26 | 显示全部楼层
版主一年20%的收益是实盘,还是外汇保证金?不论如何,能保持这个收益率那就是超级大牛。
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n4spd 发表于 2010-3-3 16:57:18 | 显示全部楼层
版主一年20%的收益是实盘,还是外汇保证金?不论如何,能保持这个收益率那就是超级大牛。
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n4spd 发表于 2010-3-3 16:59:28 | 显示全部楼层
便宜还是贵是供求关系决定的,不是价格升了就是贵,有泡沫。我也没有什么精确的研究,只是模糊的觉得,澳洲移民政策只要是宽松的,房价就跌不下来。
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